• Главная
  • Новости
  • Как защититься от оспаривания сделки при покупке/продаже недвижимости

Как защититься от оспаривания сделки при покупке/продаже недвижимости

Если Вы планируете продать/купить квартиру, особенно за наличные деньги, Вам необходимо избежать любого варианта возврата или отмены сделки. Как это сделать правильно, чтобы обезопасить свою сделку?

Прежде всего поясним, Договор купли-продажи объекта недвижимости может быть аннулирован с помощью одного из трёх механизмов:
— оспаривание сделки;
— признание сделки ничтожной;
— расторжение договора купли-продажи.

Что это означает на практике?

Оспаривание – это признание Договора купли-продажи недействительным в результате обращения в суд заинтересованного лица. Договор будет признан недействительным, если истец докажет, что в ходе совершённой сделки его права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, после сделки проявились наследники, супруга и другие родственники продавца, кто имел право на пользование или наследование квартирой, кредиторы и другие лица.
Срок давности оспаривания — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

Ничтожность — признание сделки ничтожной, если она была совершена с явным нарушением закона. Например, сделки, заключённые с малолетними или недееспособными лицами, мнимые и притворные сделки, а также совершённые по поддельным бумагам, судом будут признаны ничтожными. Более подробно признаки ничтожности сделок прописаны в статьях 168-172 ГК РФ.
Срок давности аннулирования сделок по этой причине — 3 года. В ряде случаев может быть увеличен до 10 лет.

Расторжение — процесс отмены Договора купли-продажи по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ). Например, если покупатель не выплатил полностью сумму сделки, или оказалось, что реальные характеристики квартиры отличаются от заявленных.

По каким объектам сделки попадают в группу риска и могут быть аннулированы?

1. Нарушения при приватизации
Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена — это неправильно приватизированные объекты. До середины 90-х закон позволял не наделять детей долями при приватизации, поэтому жильё приватизировалось только на взрослых. Если с такой квартирой совершена сделка купли-продажи, то выросший ребёнок может потребовать восстановления своих прав и оспорить сделку через суд. Покупка подобной квартиры — одна из самых рискованных сделок.
Также достаточно распространённой была ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры (отбывал наказание, служил в армии, находился в длительной командировке). По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.

2. Квартира, полученная в наследство
Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица, ранее не вступившие в права наследства. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя. Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не всегда упрощает ситуацию. Завещания иногда оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.

3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия
Если сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности, она будет признана ничтожной (т.е. незаконной по определению и Росреестр её не пропустит). Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек, купивший квартиру у недееспособного лица, не сможет отстоять совершённую сделку в суде. Закон позволяет купить такую квартиру, если есть согласие на сделку попечителя или органов опеки и попечительства, однако и в этом случае риск опротестования высок.
Также опасный вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере. То есть, человек не признан недееспособным или ограниченно дееспособным, и формально такая сделка законна. Однако, если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая Договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий. Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей.

4. Пожилой продавец
Следует с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах. Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).

5. Несовершеннолетний владелец квартиры
На сегодня Росреестр серьёзно анализирует документы по сделкам с несовершеннолетними. На такую куплю-продажу необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому здесь гарантия чистоты сделки всё же есть. Однако, если продавец смог обманом или мошенничеством продать объект, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних, такая сделка будет оспорена со стопроцентной вероятностью. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют), так и органы опеки.
Отдельного упоминания заслуживают квартиры, приобретённые с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи. На практике сегодня это отследить не всегда возможно и такие квартиры также уходят в продажу. В перспективе дети, когда вырастут, могут заявить свои права на долю в квартире. Судебной практики по таким делам ещё нет, поэтому сложно предсказать, что грозит покупателю квартиры.

6. Квартира приобретена в законном браке
Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов, не было получено согласие супруга (супруги). Даже если семейная пара на момент продажи жилья уже развелась, бывшая «вторая половина» продавца должна дать нотариальное согласие на продажу жилья.
Росреестр может зарегистрировать сделку с совместно нажитой квартирой, даже если в поданном пакете документов нет согласия на продажу от супруги. Но в деле будет отметка о том, что нет согласия третьих лиц. Супруга сможет подать в суд и добиться расторжения сделки, если докажет, что покупатель знал (догадывался) о том, что супруга продавца не станет соглашаться на сделку.

7. Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству
Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.

8. Продаваемая квартира получена по договору ренты
Ещё один тип объектов, способный принести проблемы будущему владельцу — это квартиры, полученные нынешним собственником (продавцом) по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени. У бывшего владельца могут найтись родственники, которые попытаются оспорить договор ренты. Как и в случае с наследством, более-менее безопасными считаются квартиры с трёх- (пяти-) летним сроком владения продавцом.

9. Продажа по доверенности
Приобретение квартиры, продающейся по доверенности, — вполне законная операция. Однако именно так нередко работают мошенники. Юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рыночной цены, а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.
Однако, даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.

10. Покупка доли квартиры
Если владелец доли квартиры собирается её продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю. Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему. При этом цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников. Если сумма в Договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим сособственникам квартиры, или продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку).

Итак, КАК ОБЕЗОПАСИТЬ СВОЮ СДЕЛКУ?

Прежде всего убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом, проверить все справки, нотариальные доверенности (на сайте Федеральной нотариальной палаты), получить выписку из ЕГРН
с данными о квартире и удостовериться о соответствии всех данных.
Правильно составить Договор купли-продажи, с элементами страховки от возможных нюансов и поводов для оспаривания.
Не совершать сделок с недееспособными, ограниченно недееспособными лицами. Не совершать мнимых и притворных сделок.
Не совершать сделок с продавцами, которые владеют квартирой менее трёх лет.
Рекомендуем также заказать в службе безопасности справку о «Юридической истории квартиры» (это можно сделать через наше агентство или напрямую в службе безопасности ипотечных банков), где будет показана вся история данной квартиры, начиная от первых владельцев.

Если у Вас есть сомнения в отношении покупаемого объекта, обращайтесь в наше агентство, мы поможем провести сделку максимально чисто.
Напоминаем, ВСЕ КОНСУЛЬТАЦИИ у нас БЕСПЛАТНЫ.
Мы работаем с 10:00 до 20:00 в будние дни, с 10:00 до 14:00 в субботу.
Тел. 200-79-77, 253-27-15.

#сделкапонедвижимости
#безопасностьсделкиснедвижимостью
#оспариваниесделкикуплипродажинедвижимости
#какбезопаснокупитьквартиру
#сделкакуплипродажиквартиры

по материалам сайта metrtv.ru.

Вернуться к разделу